Bail à ferme, agriculteur pensif dans son champ
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Terres à louer : le blé avant tout

S’il protège l’agriculteur, le bail à ferme pèse pourtant sur l’accès à la terre. En cause, les pratiques de la sous-location et du chapeau, qui participent à la hausse des prix de location. Paradoxe : très souvent, elles ont lieu entre les exploitants eux-mêmes. Témoignages de Yannick, Michel, Éric et bien d’autres. 

Sang-Sang Wu, journaliste | sang-sang@tchak.be

« Il ne faut pas venir cultiver l’an prochain. »… C’est avec cette phrase assassine que le rêve de Yannick Hostie a pris fin. Historien de l’art de formation, cet ancien maraîcher cultivait jadis Tétons de Vénus et autres Cornes des Andes sur deux hectares, dans une ferme non loin de Soignies. Mais ça, c’était avant. Avant que l’agriculteur à qui il sous-louait sa parcelle le mette dehors, lui confisquant ainsi son premier outil de travail. « J’ai perdu tous mes clients. J’ai dû arrêter mon activité. » Car après avoir traversé le désert de long en large durant trois ans, Yannick n’a jamais pu retrouver d’accès à la terre. Et sans terres à cultiver, un paysan est peu de chose.

Comme beaucoup de nouveaux agriculteurs, Yannick prenait en sous-location, à l’année, les terres grâce auxquelles il vivait. Il ne le savait pas mais ce statut de sous-locataire le rendait excessivement vulnérable, car il n’était pas formellement le preneur du bail. D’ailleurs, lorsque l’agriculteur à qui il louait sa parcelle le prie de débarrasser le plancher, il n’a aucune voie de recours. « La sous-location, c’est la balançoire suspendue à la branche d’arbre qu’est le contrat de location. Si la branche se casse et tombe, la balançoire tombe avec elle », fait remarquer Paul Renier, avocat spécialisé en droit rural. 

Les agriculteurs locataires qui ont la chance d’avoir hérité des baux à ferme des années 50 s’y accrochent. Il faut dire qu’ils deviennent de plus en plus rares puisque les propriétaires rechignent désormais à donner leurs terres en location aux fermiers. Tout en surprotégeant les agriculteurs historiques, cet outil – pourtant indispensable – génère des dérives qui privent les nouveaux arrivants d’un accès sécurisé à la terre. 

Jusqu’à présent et dans les faits, il était possible pour un fermier ayant atteint l’âge de la pension de continuer à être agriculteur sur le papier et de donner ses terres en sous-location à un jeune qui cultive réellement. « Cela leur permet de garder leur bail à ferme, de toucher une sous-location et de déclarer les parcelles pour avoir les primes de la PAC (Politique Agricole Commune) », déclare Michel (prénom d’emprunt), éleveur de brebis en province de Namur.

« Moi, je sous-loue des terres à des retraités, admet Éric Wyngaert, producteur de lait, à Aiseau-Presles. Je n’ai pas le choix si je veux des terres à côté de ma porte. Et il faut que je caresse les anciens dans le sens du poil si je veux continuer à exploiter leurs terres. » 

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Sous-locations précaires 

Légalement, un agriculteur n’a pourtant pas le droit de sous-louer ni de céder son bail à ferme sans l’autorisation écrite de son propriétaire. « C’est un moyen illégal de prolonger un bail qui devrait prendre fin parce que le preneur du bail n’a plus la possibilité ou l’âge d’être agriculteur, poursuit Paul Renier. Mais souvent, il répugne à y renoncer car il sait qu’il a une valeur patrimoniale. Il s’arrange pour prolonger artificiellement sa durée et l’impose au bailleur. » Par ailleurs, NTF, l’association des propriétaires ruraux de Wallonie, estime que la sous-location permet à l’agriculteur locataire de se faire un gros bénéfice sur le dos du bailleur. « Il donne sa terre en sous-location à 500 € à un fermier qui est content d’agrandir sa surface, et verse à son propriétaire un fermage (loyer) légal de 200 €, indique Gaëtan Goisse, avocat spécialisé en droit rural. Ce qui lui rapporte 300 € nets à l’hectare par an, sans rien faire. »

Les contrats de sous-location se renégocient chaque année puisqu’ils ne couvrent que dix mois – du 1er janvier au 31 octobre. Dans une situation où la rentabilité agricole ne cesse de chuter au fil du temps, ce choix semble s’imposer à beaucoup d’agriculteurs. « Je sous-loue certaines de mes terres car j’en avais marre de ne rien gagner en mettant des céréales », reconnaît Serge[1]. Dans le contrat qu’il a rédigé, il s’est protégé en mentionnant : « Les deux parties reconnaissent que la présente convention est un contrat de culture et qu’elle ne tombe pas, par conséquent, sous l’application de la loi sur le bail à ferme ». Cela signifie qu’il peut, du jour au lendemain, donner congé à son sous-locataire, sans devoir se justifier. C’est ce qui est arrivé à Yannick Hostie, maraîcher déchu, à Silly.

+++ Enquête | Cet article est un des six chapitres de la première enquête de Tchak – Accès à la terre, la loi des plus forts (mars 2020)

« Laisse-moi un peu de place »

Si elle constitue un frein à l’installation de nouveaux arrivants, cette « combine » ne choque que rarement le milieu agricole. « Vu les maigres revenus de certains fermiers – à la retraite ou pas –, ils ont intérêt à continuer, déplore Michel.Personnellement, il y a des mois où je ne gagne pas plus de 1 000 €, en travaillant tous les jours. Une agricultrice avait fait le calcul : elle gagnait 4 € à 5 € de l’heure. C’est moins qu’un… Polonais. » En effet, dans l’agriculture, le revenu moyen est largement inférieur à celui des autres secteurs économiques : de l’ordre de 40 % des revenus moyens dans l’Union européenne entre 2010 et 2014[2]

« C’est souvent quand ils sont pensionnés que les agriculteurs commencent à gagner un peu mieux leur vie, renchérit Serge. Car pendant leur carrière, ils n’ont pas fait fortune. Et quelque part, je préfère ça aux propriétaires qui reprennent leurs terres pour les faire labourer par entreprise (voir l’enquête sur les sociétés de gestion, ndlr). Mais en tant que jeune, on se dit aussi : « Allez, le vieux, dégage, laisse-moi un peu de place » ». 

Pendant longtemps, ce mécanisme à la limite de la légalité est resté dans les tiroirs des fermes. Aujourd’hui, il nuit pourtant au secteur, qui a besoin du bail à ferme pour protéger ses agriculteurs. Cette arme à double tranchant est considérée comme injuste, tant du côté des propriétaires que des sous-locataires. En effet, l’agriculteur qui est le preneur du bail est le seul à pouvoir libérer la terre. « C’est le roi : il a tous les droits. Il y a une relation de domination insupportable », dénonce Yannick. 

+++ Enquête | Aides PAC et course aux primes : de la ferme à la firme

Un chapeau sous la table

Parce que deux tiers des terres agricoles exploitées sont sous le régime de la location, le bail à ferme est incontournable pour accéder à la terre. « Le marché locatif étant de plus en plus saturé, tant qu’il y a des baux, on monnaie leur transmission à prix d’or », confirme David Dupuis du mouvement Terre-en-vue qui a pour mission de faciliter l’accès à la terre en Belgique. Et ce prix d’or a un nom : le « chapeau ».

Cette pratique est légale dans l’unique cas où elle intervient entre preneurs locataires successifs, est déclarée au fisc sous le libellé « droit au bail » et jouit de l’accord du bailleur. Par « accord du bailleur », on entend « accord sur la cession », et non pas « accord sur l’existence et le montant du chapeau ». « D’ailleurs, il ne connaîtra probablement jamais le montant du chapeau, note Étienne Beguin, notaire à Beauraing et professeur à l’UCLouvain. Il sait que ça existe mais personne n’en parle, en général. » 

C’est que cette pratique a souvent tendance à sortir des rails de la légalité. Une partie non négligeable se paye au noir. Elle est alors noyée dans la somme officielle gonflée que réclame l’agriculteur sortant au nouveau preneur pour avoir enrichi sa terre de fumure, d’azote et de phosphate. Cela s’appelle l’« arrière-engrais » ou l’« arrière-fumures ».

« Si tu ne le donnes pas, la terre ira à ton voisin. Avant même de commencer à travailler la terre, il faut déjà s’endetter, affirme Joël Lambert de la Ferme Sainte-Barbe, à Jodoigne. Quand j’ai commencé, les chapeaux se payaient 50 000 FB (1 250 €) alors qu’aujourd’hui, ils sont à 8 000 € par hectare. Moi, je refuse de le payer. C’est pour ça que je ne peux pas m’agrandir. » 

+++ Étienne de Dorlodot (Sogesa), l’homme aux 83 sociétés agricoles

S’en laver les mains 

Si ce type de chapeau entre preneurs successifs est légal dans les conditions mentionnées ci-dessus, il en est un autre qui ne l’est jamais. C’est la somme réclamée par le propriétaire au nouveau preneur lors de la signature d’un nouveau bail. « Selon la Cour de cassation, ce chapeau-là est toujours assimilé à un surfermage, précise Paul Renier. Il s’agit d’un moyen frauduleux d’obtenir, d’un seul coup et en amont de la conclusion du bail, ce qu’on ne pourra plus obtenir en cours de bail. »

Son montant oscille entre 5 000 € et 8000 € l’hectare, mais certains chapeaux montent jusqu’à 15 000 €. « Quand cela se passe chez le notaire, il arrive un moment où il dit : « Maintenant, je vais me laver les mains », explique Édouard Nève de Mévergnies[3]. Et il sort de la pièce pour laisser les deux parties échanger le chapeau. » Serge se souvient : « Quand j’ai donné mon premier chapeau, le propriétaire m’a dit : « C’est super, je dois justement payer mes vacances ! » Ça m’a fait râler. Moi, le petit jeune qui débutait avec rien, j’ai payé les vacances d’un vieux riche ». 

En verrouillant le marché locatif via la sous-location et le chapeau, les agriculteurs répercutent leur précarité sur les nouveaux arrivants, derniers maillons d’une chaîne qui souvent les étrangle jusqu’à l’asphyxie. Or l’agriculture, en pleine hémorragie, a besoin de sang neuf. En Wallonie, plus de 69% des exploitants ont plus de 50 ans et seule une ferme sur cinq a un successeur présumé[4]. Car la transmission du métier ne pourra se faire sans transmission des acquis sociaux. 

Alors qu’il vise à rétablir un équilibre dans la relation locataire-propriétaire et à sanctionner les abus, le nouveau bail à ferme est-il en mesure de protéger les nouveaux arrivants ? Ou bien va-t-il seulement permettre aux propriétaires de reprendre leurs terres des mains des agriculteurs pour les confier à des sociétés de gestion ? 


1. C’est quoi, le bail à ferme? 

En Belgique, 35% seulement des agriculteurs cultivent les terres dont ils sont propriétaires. Cela signifie que la majorité des terres sont sous le régime de la location, principalement via le bail à ferme. Objet de lutte pour les organisations syndicales, le bail fait partie des grands acquis sociaux du monde agricole.

« Lors de son audition au Parlement, en novembre 2017, l’avocate Déborah Stache a déclaré que le bail à ferme était à l’agriculture ce que le CDI est au salariat », rapporte un observateur consulté dans le cadre de la réforme du bail à ferme.

Car ce contrat privilégié maintient les droits des agriculteurs, qui se transmettent le bail de génération en génération. « Avant les années 50, si le propriétaire voulait mettre son locataire dehors, il pouvait le faire, reconnaît Ronny Bonduel, cultivateur de céréales à Ham-sur-Heure/Nalinnes. C’était le Moyen Âge. C’est donc une protection, même s’il y a eu des abus dans l’autre sens. » 

2. Bail à ferme: rétroactes

Le bail à ferme a été modifié à plusieurs reprises dans le but de permettre au locataire-fermier de jouir d’un accès de longue durée à la terre. 

1929 : apparition de la dénomination « bail à ferme ». Le bail a pour but de protéger l’agriculteur en assurant une certaine durée d’exploitation. Une durée minimale de 9 ans est établie. 
1951 : renforcement de la durée avec une prolongation automatique de 9 ans après la première période de 9 ans. 
1955 : restriction de la liberté du propriétaire de reprendre ses terres. Il faut motiver la reprise.
1963 : apparition du droit de préemption de l’agriculteur en cas de vente de la terre louée. L’agriculteur jouit d’une priorité pour acheter.
1975 : mise en place de la cession du droit de préemption : le fermier peut s’adresser à un investisseur qui achète la terre pour lui. L’investisseur est tenu de laisser le bail à ce fermier pour 9 ans au minimum. 
1988 : mise en place de baux de longue durée (minimum 18 ans), dont le bail de carrière (qui court jusqu’aux 65 ans du fermier). Ces types de baux présentent deux avantages : ils donnent une sécurité à l’exploitant agricole (durée d’exploitation) et permettent au propriétaire de mettre fin au bail après la période convenue. 
2014 : dans le cadre de la réforme institutionnelle belge, les compétences liées au bail à ferme sont régionalisées. Le ministre de l’agriculture de l’époque, René Collin (cdH), s’engage à entamer une réflexion sur le bail.
2020 (lire ci-dessous)

3. Bail à ferme: l’impossible entente ?

Au fil des réformes, les contraintes (mentionnées ci-dessus) se sont multipliées pour les bailleurs, et le dialogue est devenu ardu. Les intérêts étant, par essence, antagonistes, comment pourrait-il en être autrement ?

« Les propriétaires veulent que leurs terres soient rentables et libérables à tout moment, souligne le notaire Renaud Grégoire de Wanze (province de Liège). Mais cela n’est pas possible. Quand vous achetez un tracteur à 500 000 €, vous devez être certain que vous allez pouvoir exploiter la terre pendant plusieurs années pour amortir cet achat. C’est assez logique qu’il y ait une certaine durée, mais on est passé à un système où il n’y a plus de limite dans le temps. »

La dernière réforme du bail à ferme vise à rectifier cette situation. Datant de 2019, les nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2020. 

Parmi les modifications introduites dans la réforme, il y a la fin des baux oraux. « Tous les contrats devront être écrits et enregistrés, ce qui permettra d’éviter les discussions quant à la date de début et de fin de contrat et les surprises pour les parties concernant l’existence d’un bail », explique Zoé Gallez, chargée de mission chez Terre-en-vue, qui a initié la plate-forme foncier agricole (PFFA) [1]

Ensuite, la réforme supprime le droit de préemption (droit d’achat prioritaire en cas de vente) quand l’agriculteur-locataire a plus de 67 ans, qu’il bénéficie d’une pension de retraite et qu’il n’a pas de repreneur. 

De même, une sanction effective est désormais prise en cas de sous-location. Tout échange d’une parcelle est dorénavant obligatoirement notifié et le congé au preneur pensionné est facilité. Il ne peut plus garder son bail s’il touche une pension. 

En ce qui concerne la durée du bail, « souvent considéré par les propriétaires comme « perpétuel », une durée maximale de 36 ans a été introduite (une période initiale de 9 ans renouvelable trois fois) », poursuit Zoé Gallez.

[1] Constituée de huit autres associations partenaires : Inter-Environnement Wallonie, Natagora, le Centre national de coopération au développement (CNCD-11.11.11), FIAN, la Fugea, le Mouvement d’Action Paysanne, Nature et Progrès et l’Union Nationale des Agrobiologistes Belges.


[1] D’après Charles Wauters, notaire à Hannut. 


[1] Prénom d’emprunt. 

[2] La PAC expliquée : les paiements directs en faveur des agriculteurs 2015-2020, 2017.

[3] Dans son ouvrage Investir dans la terre, 2015.

[4] Évolution de l’économie agricole et horticole de la Wallonie, 2018.

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